Speciale Mutui. Tutte le novità

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Per analizzare come il settore dei mutui sia in ripresa, almeno per quanto riguarda l’offerta, Of-Osservatorio finanziario ha deciso di esaminare le principali novità del 2013. Di seguito sono elencate le banche che hanno proposto nuovi prodotti, quelle che hanno preferito puntare su una campagna di comunicazione su mutui già presenti, chi ha ridotto gli spread in modo significato e chi ha puntato su promozioni a tempo.
Sono innanzitutto elencate le proposte per i giovani, che nell’ultimo periodo sembrano essere la categoria di clientela su cui le banche puntano maggiormente. Ma ci si sofferma anche sui vantaggi, numerosi, che offrono le varie nuove proposte in termini di tassi. Infine, le proposte più particolari di alcune banche che, per favorire la ripresa del comparto immobiliare propongono soluzioni alternative come l’affitto con riscatto o la vendita di immobili di proprietà del gruppo bancario a prezzi inferiori.

Le banche interessate sono 16, e rappresentano il 66% del campione presente nel DB Prodotti Bancari di Of in cui sono analizzate le principali offerte presenti nel mercato dei mutui. Si tratta di: UniCredit, Intesa Sanpaolo, UBI Banca, Banco Popolare, BancoPosta, BNL – Gruppo BNP Paribas, Banca Popolare di Milano, Cariparma – Crédit Agricole, Veneto Banca, ING Direct, CheBanca!, Webank, Gruppo Bancario ICCREA, Banco Desio, BPER, Banca Mediolanum.

Per ciascuna banca è indicata anche la classica simulazione, utilizzata da Of-Osservatorio finanziario per confrontare i mutui, basata sul Tan (senza le spese aggiuntive, come istruttoria e perizia) di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni.

Le ultime novità

L’ultima novità, in ordine di tempo, arriva da Cariparma – Crédit Agricole che ha avviato il 20 giugno l’iniziativa Gran Mutuo Casa Semplice – Promozione 2013. Si tratta di un mutuo a tasso fisso del 2,50% per i primi 24 mesi. E che successivamente offre sempre un tasso fisso parametrato all’IRS di periodo a cui va aggiunto uno spread del 3,10%, che scende al 2,50% in caso di sottoscrizione della polizza CPI CACI Multirischi.

Mutui per i giovani Tra le altre banche analizzate, 3 sono quelle che hanno deciso di rilanciare il comparto mutui puntando sul target giovani, una categoria prima evitata dalle banche per la concessione di finanziamenti.

L’iniziativa più importante, anche per la massiccia campagna di comunicazione su internet, quotidiani e in tv, è quella di UBI Banca, Mutuo Casa Giovani Coppie 2013.
Dedicata ai giovani, fino ai 39 anni di età, che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato da almeno 18 mesi (oppure che hanno lavorato 18 mesi negli ultimi 24 e sono impiegati al momento della richiesta del mutuo), l’iniziativa è particolare rispetto alle altre perché il rapporto massimo tra rata e reddito è del 35%. Il loan to value, dai dati presenti sul foglio informativo, arriva fino all’80% e l’importo massimo è di 500.000 euro.

Con UBI Banca, una giovane coppia può scegliere tra 3 tipologie. Il mutuo a tasso fisso dura al massimo 30 anni e ha uno spread del 3,50%. Quello variabile dura al massimo 35 anni e lo spread è del 3,00%. Quello variabile con Cap dura 25 anni e prevede uno spread del 3,50% e un Cap del 7,00%. Ma quest’ultimo finanziamento, secondo un mistery shopping effettuato da Of non è consigliato dai dipendenti della banca perché difficilmente il tasso può raggiungere questo tetto. I giovani che richiedono un mutuo da 100.000 euro con durata 15 anni, quindi, dovranno restituire 125.346,60 euro con rate da 696,37 euro nel caso di tasso variabile. E di 149.376,60 euro in caso di scelta del tasso fisso, con ciascuna rata del valore di 829,87 euro.
L’offerta è valida per mutui richiesti entro il 31 dicembre 2013 ed erogati entro il 31 marzo 2014.

---- A maggio 2013, Banco Desio ha lanciato FlexYoung, il nuovo mutuo dedicato ai giovani fino ai 35 anni di età. Si tratta di un finanziamento con durata da 5 a 30 anni e importo massimo finanziabile di 200.000 euro, comunque mai superiore al 50% del valore dell’immobile. Il tasso è variabile, parametrato all’Euribor 6 mesi e con spread del 3,00%. Le spese di istruttoria sono gratuite mentre quelle di perizia sono pari a 250 euro. Tra i servizi aggiuntivi e facoltativi rientrano la polizza assicurativa a premio unico con copertura del ramo danni e vita e quella a premio annuo con garanzie assicurative del ramo danni.
In questo caso la simulazione effettuata da Of ha evidenziato un montante di 127.094,40 euro da restituire con rate da 706,08 euro ciascuna.

Il 23 maggio 2013, anche la BCC di Carugate, con 27 filiali in 90 comuni nelle provincie lombarde di Milano, Monza e Brianza, Lodi, Como e Lecco ha presentato un nuovo mutuo dedicato alle giovani coppie e alle famiglie del territorio che in questo periodo di crisi trovano numerosi ostacoli nell’accedere ai finanziamenti per l’acquisto della prima casa. Un mutuo anche per te prevede uno spread del 2,90% e il cliente può scegliere se fornire già i dati sull’abitazione che vuole acquistare o se scegliere una casa tra cantieri e immobili già finanziati dalla BCC. In questo ultimo caso si tratta di un accollo del mutuo precedentemente stipulato dall’impresa costruttrice (fondiario edilizio) e l’importo massimo finanziabile è dell’80% mentre per l’acquisto standard può arrivare fino al 70%.
In entrambi i casi, la durata massima è di 25 anni e l’importo massimo è di 400.000 euro.
In caso di accollo mutuo le spese di istruttoria e di perizia e l’imposta sostitutiva sono gratuite. Mentre per le altre forme di finanziamento è previsto uno sconto del 50% sull’istruttoria.
Inoltre, per tutta la durata del mutuo il cliente può usufruire di una polizza incendio gratuita. Le spese notarili sono di 100 euro mentre la banca si impegna a versare l’onorario notarile relativo all’atto di compravendita fisso a 1.500 euro.

Il risparmio totale per chi aderisce all’offerta di BCC Carugate, calcolato su un mutuo da 150.000 euro in 25 anni, può arrivare fino a un importo equivalente a 7 rate del mutuo, o 12 mesi di interessi. E se si prende in considerazione un mutuo da 100.000 euro da restituire in 15 anni il montante è di 125.258,40 euro con rate da 695,88 euro. La nuova offerta è in promozione fino al 31 ottobre 2013.

Le promozioni sui tassi in corso

La maggior parte degli istituti di credito, però, preferisce proporre mutui già presenti ma a condizioni più vantaggiose, per periodi di tempo limitati. Supportando spesso le iniziative con campagne di comunicazione.
L’ultima promozione in ordine di tempo è stata lanciata da Banco Popolare. Non si tratta di un nuovo prodotto, perché MutuoYou è il nome affidato al precedente LastMinute, per mantenere il brand usato anche per il conto di deposito e nel conto corrente Youbanking e la prepagata YouCard.
Si tratta, invece, di una promozione in scadenza il 31 luglio 2013, che offre finanziamenti fino all’80% del valore dell’immobile e durate dai 10 ai 25 anni.
In caso di tasso fisso all’Euribor 3 mesi va aggiunto uno spread del 2,75% mentre il tasso fisso è bloccato al 4,75%. Nel primo caso, quindi, il montante è di 123.958,80 euro da restituire in mensilità da 688,66 euro. Nel secondo caso, il capitale comprensivo di interessi ammonta a 140.009,40 euro e le singole rate a 777,83 euro.

---- Voglia di Casa è invece la nuova proposta di BPER. Valida fino al 31 dicembre 2013, permette ai nuovi clienti di richiedere un mutuo a tasso variabile con opzione della linea Mutuo Famiglia con uno spread del 2,99%, mentre ai già clienti della banca ne è applicato uno del 4,20%. L’importo massimo finanziabile è del 70% e la durata arriva fino a 25 anni. Nel periodo di applicazione del tasso variabile, il cliente ha la possibilità di richiedere, alle scadenze previste, l’applicazione del tasso fisso per un periodo di 5-10-15 anni con uno spread del 3,50%.
In questo caso, il cliente che richiede 100.000 euro per finanziare l’acquisto della prima casa ne dovrà restituire alla banca 126.043,20 euro con rate da 700,24 euro, se mantiene per tutta la durata del finanziamento il tasso variabile.

Strizza il mutuo, con l’immagine di un’arancia spremuta, è la campagna di comunicazione che ha fatto da sfondo al lancio dei tassi promozionali dei mutui di Banca Popolare di Milano a partire dallo scorso aprile.
Il finanziamento ipotecario copre fino all’80% del valore dell’immobile sia per finalità di acquisto sia per ristrutturazione e applica uno spread del 2,90% in caso di scelta del tasso variabile con durata fino a 25 anni, e del 3,00% fino ai 30 anni. Le spese di istruttoria sono fisse a 400 euro mentre per l’ipoteca, calcolata per richieste fino 150.000 euro, è di 252,08 euro.
È anche prevista la possibilità di sospendere una rata per un massimo di 3 volte nel corso della vita del finanziamento. Tra un periodo di sospensione e l’altro è necessario che siano state pagate almeno 12 rate.

L’offerta prevede lo stesso spread di quella di BPER quindi il capitale da restituire è di 126.043,20 euro con rate da 700,24 euro.

L’offerta ha una scadenza a brevissimo, il 28 giugno 2013. E scade dopo due giorni, il 30 giugno 2013, anche la promozione di BancoPosta. Al tasso variabile e misto è applicato uno spread del 2,95% (in precedenza 3,05%) mentre per i mutui a tasso fisso è del 3,05% (in precedenza 3,35%).
Secondo la simulazione di Of nel caso di tasso variabile vanno restituiti 125.694,00 euro e importi mensili di 698,30 euro. Il tasso fisso, invece, prevede rispettivamente 145.076,40 euro e 805,98 euro.

E da aprile 2013, l’LTV è passato dal 65% al 70% mentre la durata massima del piano di rimborso è passata da 20 a 25 anni.
Inoltre, la promozione continua anche dopo l’erogazione del mutuo quando è possibile richiedere la carta di credito BancoPosta Classica con canone annuo gratuito, la polizza Postaprotezione Casa Special con uno sconto del 20% sul premio e polizza incendio gratuita e le spese per le comunicazioni periodiche azzerate.

Anche la linea di mutui di BNL - Gruppo BNP Paribas è promossa con una campagna di comunicazione, collegata al centenario della banca.
L’iniziativa è suddivisa in due promozioni. Nella prima, valida per richieste stipulate entro il 30 aprile 2013, si poteva richiedere un mutuo in filiale con uno sconto dello 0,75% rispetto alle condizioni standard. Per clienti che sceglievano il Mutuo BNL Variabile, ad esempio, lo spread era del 2,75%. Dalla scadenza di questa promozione, e fino al 1° luglio 2013 è invece offerto un mutuo con spread del 3,85%. Se l’importo richiesto è di 100.000 euro, andranno restituiti 132.874,20 euro con mensilità da 738,19 euro.

Per richieste stipulate entro il 24 luglio 2013 e stipulate entro il 24 settembre 2013, invece, CheBanca! ha in promozione mutui a tasso variabile con spread del 2,85%, a tasso fisso del 3,00% e con Cap al 3,50%.

---- Per l’acquisto della prima casa, il loan to value arriva fino all’80% con durata massima di 30 anni.
Fino al 30 giugno 2013, invece, sono validi i tassi di Webank. Per mutui a tasso fisso del 3,00%, a tasso variabile Euribor del 3,10% mentre per quelli BCE e variabili con Cap del 3,40% e per quelli opzione del 3,20%. Se l’importo finanziato è inferiore al 60% del valore dell’immobile, Webank applica una riduzione dello 0,10% sullo spread.
La simulazione prevede un montante per il mutuo a tasso variabile di 127.006,20 euro (rata 705.59) e a tasso fisso di 144.603,00 euro (rata 803,35 euro).

ING Direct propone invece una promozione a chi sceglie di accreditare le rate del mutuo su Conto Corrente Arancio. Chi sceglie il tasso variabile beneficia di una riduzione sullo spread dello 0,30% (standard 3,40%). Mentre con il tasso fisso si ottiene uno sconto di 30 euro sugli interessi applicati a ciascuna rata, a partire dalla terza e fino alla 120esima.

Infine, non si tratta di una promozione a tempo bensì di una riduzione significativa degli spread quella effettuata da Veneto Banca sui Mutui Jolly, a partire dal 24 aprile 2013. Lo spread del tasso variabile, per un finanziamento a 15 anni, è passato dal 3,90% al 3,10%. Secondo la simulazione di Of, quindi, un cliente che sceglie Veneto Banca dovrà restituire 127.972,80 euro con rate da 710,96 euro.

Altre iniziative

Non solo condizioni vantaggiose sui tassi, con riduzioni a tempo degli spread. Alcune banche preferiscono puntare su prodotti più innovativi o offrire gratuitamente ai clienti alcuni servizi extra a zero spese. Ecco alcuni esempi di altre iniziative in corso o in fase di sviluppo.

Per dare stimolo alla situazione del credito, la cui ripresa secondo Federico Ghizzoni, amministratore delegato del Gruppo, avverrà a fine 2013, UniCredit ha deciso di lanciare, attorno alla prima decade di luglio, un nuovo prodotto. L’ad ha, infatti, incontrato a Milano i primi giorni di giugno 2013, i responsabili delle reti di filiali per parlare di un aumento degli obiettivi annui in termini di erogazione dei mutui. E il prodotto a cui si sta pensando non sarà soltanto incentrato sui tassi ma soprattutto sui metodi di gestione del mutuo sui lunghi periodi.

UniCredit, insieme a Intesa Sanpaolo e MPS, mettono a disposizione anche un portale che permette di acquistare o affittare a condizioni vantaggiose gli immobili di proprietà dei gruppi presenti sul territorio nazionale, per uso direzionale, residenziale o commerciale.
UnCredit, inoltre, permette ai clienti di richiedere un mutuo a condizioni agevolate fino all’80% del valore dell’immobile e con le spese di perizia gratuite.

Il numero uno di Banca Mediolanum, Ennio Doris, ha invece comunicato che la banca è pronta a finanziare gli italiani che desiderano ristrutturare la propria abitazione con tassi che dovrebbero essere inferiori al 2,80%. L’iniziativa dovrebbe partire a settembre 2013 ed è collegata al bonus fiscale sulle ristrutturazioni varato dal governo. I nuovi cantieri che saranno aperti per avviare le ristrutturazioni, inoltre, saranno composti da muratori, idraulici, elettricisti e architetti scelti e finanziati a loro volta da Banca Mediolanum.

---- La promozione che ormai Intesa Sanpaolo mette a disposizione dei nuovi clienti da molto tempo, non riguarda condizioni vantaggiose su spread e tassi di interesse Permette, invece, fino al 30 giugno 2013, di acquistare a 50 euro anziché 150 euro l’opzione Sospensione Rate, che permette di sospendere il pagamento delle rate fino a 3 volte o l’opzione Flessibilità Durata, per accorciare o allungare la durata del mutuo modulando l’importo della rata. E se si acquistano entrambe si spende quindi 100 euro invece che 300 euro.

La BCC di Busto Garolfo e Buguggiate, invece, mette a disposizione dei giovani che faticano a trovare una banca disposta a finanziare l’acquisto di una casa, un’iniziativa particolare. Si tratta dell’affitto con riscatto, una realtà ancora poco conosciuta in Italia.
Il progetto Merito Casa permette di aggirare uno dei problemi che colpiscono chi vorrebbe richiedere un finanziamento, la disponibilità immediata dell’acconto del mutuo. In questo caso, infatti, l’affitto viene trasformato in acconto. L'eventuale futuro acquirente stipula con il venditore due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l'inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa.

Concretamente, il progetto funziona cosi: l’acquirente deve scegliere una casa di un costruttore associato Ance o BCC e concordare il prezzo, bloccandolo. In seguito deve rivolgersi a una filiale BCC per accedere a Merito Casa e scegliere se formulare un affitto da 2 o 4 anni. In questo periodo vivrà nella casa pagando un affitto che comprende anche un anticipo che andrà a formare l’acconto del mutuo. Al termine degli anni di affitto, potrà perfezionare l’acquisto della casa. La BCC offre ai clienti gratuitamente anche la copertura assicurativa, principalmente per perdita del posto di lavoro, per il primo periodo di contratto.

Inoltre, il 26 giugno 2013, sempre la BCC di Busto Garolfo e Buguggiate ha lanciato un’offerta di mutuo “verde”. Si tratta di Mutuo Energia Casa, dedicato a chi desidera ristrutturare casa per migliorarne la classe energetica. Si tratta di un finanziamento che copre fino al 100% delle spese di ristrutturazione, con il versamento della prima rata dopo 12 mesi. Maggiore è la classe energetica raggiunta a conclusione dei lavori, e minore sarà lo spread applicato dalla BCC al mutuo.

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