MUTUI ALLA SVOLTA/2
A questo punto, meglio il fisso o il variabile?

La buona notizia è che il peggio dovrebbe essere passato, almeno per il momento. La maggior parte degli analisti è concorde nel ritenere che, dopo la correzione del 3 luglio scorso, la Bce non aumenterà i tassi, mantenendo il costo del denaro fisso al 4,25%, almeno fino ai primi mesi del 2009

Le prospettive di un ulteriore raffreddamento delle spinte inflazionistiche, inducono alcuni osservatori a spingersi oltre, prevedendo un probabile taglio del tasso di sconto nel 2009, anticipato, entro la fine del 2008, da una progressiva riduzione dei tassi interbancari. L’ufficio studi della spagnola BBVA, ad esempio, ipotizza per l’Euribor a tre mesi un aumento dal 4,97 di settembre al 5,05 di dicembre, con un progressivo calo a marzo del 2009 (4,77%) fino a toccare quota 4,59% nel mese di giugno. Secondo quanto hanno dichiarato i principali gruppi bancari, interpellati da Of, se lo scenario internazionale dovesse mantenersi relativamente stabile, anche le banche non interverranno sugli spread, almeno fino al mese di dicembre. Per i mutuatari che stanno considerando l’ipotesi di rottamare il proprio mutuo, si delinea, quindi, uno scenario di relativa stabilità (nel breve termine), condizione favorevole per valutare il da farsi con un pizzico di tranquillità in più.

Intanto, a partire dal gennaio 2009 si aprono le porte per la rinegoziazione, secondo il modello stabilito dall’Accordo Abi-Governo sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, al quale hanno aderito tutte le principali banche italiane, ad eccezione di Ing Direct e Allianz Bank (leggi). Tenendo presente, tuttavia, che la cosiddetta “rinegoziazione Tremonti”, a fronte di una riduzione anche consistente della rata (tra il 15 e il 25 %), si può tradurre in un allungamento del piano di ammortamento anche di 18 anni, con una crescita degli interessi fino al 70% (secondo simulazioni effettuate da Ing Direct). Un’opportunità che, proprio per queste ragioni, potrebbe risultare interessante soprattutto per chi si trova con l’acqua alla gola.

Se invece la situazione del mutuatario non è particolarmente critica, la soluzione più conveniente per cercare di ottenere uno “sconto” sul costo del finanziamento resta la “surroga Bersani”. Oggi sono molti gli istituti di credito che hanno lanciato proposte commerciale ad hoc (da Barclays, a BNL, dal Banco Popolare a Banca Sella, da Unipol fino a Veneto Banca, che, proprio nei giorni scorsi, ha lanciato un’offerta ad hoc, “Mutuo Meglio”, per chi intende trasferire il vecchio mutuo presso la banca a costo zero). E se, fino ad alcuni mesi fa, erano ancora poche le banche disposte a surrogare annullando spese e commissioni, finalmente il trasferimento del mutuo verso un altro istituto di credito non appare più un miraggio. Anche, non dimentichiamolo, grazie all’intervento dell’Antitrust che, nel mese di luglio, ha sanzionato le principali banche italiane, accusate di non aver applicato la procedura relativa alla portabilità nei modi e tempi previsti dalla Legge 40 del 2007, la cosiddetta Bersani “Bis” (leggi).

Ma per chi sceglie di rottamare il mutuo rimane sempre l’incognita: “fisso o variabile?”. Se probabilmente, almeno nella fase attuale, il tasso fisso non sembra coerente con una prospettiva di tassi stabili o perfino in diminuzione a partire dal 2009, c’è anche chi, come Luciano Ambrosone responsabile credito ai privati di Intesa Sanpaolo, la pensa diversamente: “È vero che le prospettive sono di uno scenario stabile nel breve termine, ma nessuno può dire cosa succederà tra 10 o 20 anni; quindi, se il mutuatario è in grado di supportare un aumento della rata conseguente ad eventuali futuri aumenti dei tassi, il tasso variabile può rappresentare una scelta oculata. Ma se parliamo di famiglie con reddito fisso e mutui di durata molto lunga, non mi sento di dire che il tasso fisso sia una decisione sbagliata, anzi”. “Io consiglio il tasso variabile a rata costante”, ribatte Stefano Dragoni, direttore Mortgage Business di Barclays Italia, perché a fronte di un importo mensile certo, permette di trarre vantaggio da eventuali riduzioni dei tassi, proteggendo la rata da possibili futuri aumenti dei tassi, che si tradurrebbero in un allungamento del piano di ammortamento. In alternativa, è sempre possibile optare per un mutuo a tasso misto, in modo da poter intervenire successivamente, una o più volte durante la vita del finanziamento, modificando il tasso da fisso a variabile e viceversa, per adattare la tipologia del mutuo alle diverse fasi del mercato. Fermo restando che prodotti di questo genere sono più costosi e comportano maggiore attenzione ed impegno, da parte del mutuatario, nella “gestione” del finanziamento.

Nel frattempo, c’è anche chi ha deciso di diminuire i tassi. Come annunciato da Ennio Doris in occasione della conferenza stampa dell’11 giungo scorso (leggi), a partire dal primo settembre Banca Mediolanum ha provveduto a tagliare lo spread applicato ai mutui sottoscritti da oltre 7.400 clienti, con uno sconto medio pari allo 0,64%. Le nuove condizioni verranno garantite anche a tutti i nuovi clienti nell’ambito della nuova offerta commerciale (Mediolanum Freedom), che prevede uno spread compreso tra lo 0,79 e l’1% su tutti i mutui a tasso fisso, variabile e misto .

CONTINUA
1) I tassi calano ma alcune banche aumentano le commissione. Indagine su 20 banche
2) A questo punto, meglio il fisso o il variabile?
3) Ecco le banche che non hanno ritoccato i tassi. E quelle che, invece, li hanno aumentati

a cura di PierEmilio Gadda