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SOMMARIO

Dalla crisi il mercato immobiliare ne è uscito ridimensionato. Non solo in Italia, ma anche nei principali paesi europei. E anche se le stime prevedono un incremento del 10% annuo nel numero di compravendite portate a termine, restano comunque lontani gli anni del boom. Mario Breglia, Fondatore e Presidente di scenari immobiliari, svela il futuro del mattone in Europa. E, per l’Italia, mette in guardia: nemmeno l’abolizione dell’IMU accelererà la ripresa

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In tutta Europa il mattone ha iniziato a risollevare la testa. E le proiezioni, positive, lasciano ben sperare anche per il 2016. Ma è troppo presto per cantare vittoria. Mario Breglia, Fondatore e Presidente dell’istituto indipendente di ricerca Scenari Immobiliari avvisa: la ripresa c’è, ma non ha niente a che vedere con il boom di 10 anni fa. Perché anche se le compravendite sono in aumento, non si tornerà più ai livelli pre-crisi. Nemmeno in Italia, dopo la chiacchierata e ipotetica abolizione delle tasse sulla prima casa.

Of: Ma davvero conviene comprare casa in Inghilterra o in Spagna?
Breglia: I principali mercati sono in fase di ripresa, grazie alla crescente liquidità e al forte aumento degli investimenti istituzionali. Il fatturato immobiliare ha chiuso il 2014 con un incremento inferiore all’1%, in linea con lo sviluppo economico, ma il ritmo di crescita è in aumento nel 2015. A fine anno il fatturato dovrebbe crescere del 4,5%. E quasi il doppio l’anno successivo.

Of: Chi sta performando meglio?
Breglia: Sicuramente l’Inghilterra. Ma anche la Spagna è cresciuta molto. Anche se non ci sono prospettive di riprese importanti in Europa: i mercati si muovono in modo piuttosto omogeneo.

Of: Anche in Italia il mercato della casa per la prima volta ha fatto registrare valori a segno più…
Breglia: Sì, è in leggero miglioramento rispetto agli anni passati. Stimiamo che nel primo semestre ci sia stato un incremento tra l’8 e il 10% rispetto ad un anno fa.

Of: Questo trend rialzista si consoliderà anche nel secondo semestre dell’anno?
Breglia: Il trend positivo sta continuando, come testimoniato anche dall’incremento dei mutui in corso di erogazione e dalle visite presso le agenzie immobiliari. Per fine anno, quindi, si dovrebbero superare le 450mila compravendite. Contro le 417mila di fine 2014.

Of: Alla luce di questi dati cosa accadrà nel 2016? Tutti parlano di ripresa. Ma già si diceva che sarebbe avvenuta anche nel 2015…
Breglia: Dobbiamo intenderci sul termine “ripresa”. Sicuramente non si può immaginare un boom come quello del 2005/2006. Il mercato sta avendo un miglioramento ma è nell’ordine del 10% l’anno. Anche il fatturato del comparto immobiliare residenziale italiano è in fase di ripresa, con un incremento del 3,7% nel 2015 e un ulteriore 5,4% previsto per il 2016.

Of: Merito dell’incremento delle compravendite?
Breglia: Esatto. Seguendo il trend in corso nel 2016 si dovrebbero superare le 500mila compravendite. Meglio rispetto agli anni passati, ma lontano dalle vette delle 800mila a inizio secolo. Diciamo che da questa crisi il mercato ne è uscito ridimensionato.

---- Of: In che senso?
Breglia: Nel senso che ormai il mercato è questo. È cambiato. È tornato ai suoi fondamentali, con meno finanza e più uso diretto. Ma non è così solo in Italia. È una situazione allargata che coinvolge tutta l’Europa.

Of: Cosa accadrà invece ai prezzi? Torneranno a salire nel nostro Paese?
Breglia: Quest’anno no di sicuro, un pochino il prossimo anno. Ma dipende dall’inflazione. I prezzi delle case non possono andare in controtendenza a un’inflazione zero o addirittura negativa.

Of: Questo vuol dire che il 2016 sarà ancora un anno buono per comprare, ma non per vendere casa…
Breglia: In realtà sarà ancora un anno buono anche per vendere. I guadagni sulla casa si hanno sempre in un arco lungo. Basta attendere.

Of: Per chi invece cerca di investire nel mattone, come cambierà la situazione?
Breglia: La tassazione penalizza chi vuole investire. Quindi i rendimenti si possono ottenere da beni già in proprietà. Con i titoli di Stato che rendono l’1%, una casa che rende il 3% o un ufficio che rende il 6% sono sicuramente interessanti. Gli investitori stranieri, soprattutto, ne stanno approfittando.

Of: Gli stranieri sono tornati a investire nel mattone italiano?
Breglia: Esatto. E stanno comprando molto, sia negli uffici che negli alberghi. Meno nelle residenze.

Of: Se però il Governo dovesse decidere di eliminare veramente l’IMU la situazione potrebbe cambiare?
Breglia: Io credo che gli effetti sarebbero più che altro di carattere psicologico. Le faccio un esempio. L’anno dopo l’abolizione dell’ICI da parte del governo Berlusconi il mercato ha fatto segnare una diminuzione del 10%. L’anno dopo l’introduzione dell’IMU da parte del governo Monti, invece, la riduzione è stata dell’11%.

Of: Quindi eventuali riduzioni della tassazione non modificheranno la propensione all’acquisto?
Breglia: Credo di no. Chi deve comprare casa per abitarci lo farà comunque. Anche nel resto d’Europa ci sono tasse sugli immobili. E in alcuni casi sono anche più alte che da noi. Ad essere penalizzato è per lo più il mercato delle seconde case, semmai.

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