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SOMMARIO

La ripresa c’è. Ma molto lenta. E soprattutto, diversa a seconda delle città. Milano, Roma e Bologna sono quelle che stanno performando meglio. Mentre, se si vuole investire, si possono trovare soluzioni interessanti anche in Umbria. Of-Osservatorio finanziario ha chiesto a Marco Speretta, AD di Tree Real Estate e COO di Gabetti Property Solutions dove conviene comprare, vendere e investire nei prossimi 18 mesi. Ecco le città che renderanno di più. E quelle con i prezzi più alti

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Le previsioni di un anno fa si sono rivelate corrette. La ripresa ha iniziato a intravedersi. E il mercato immobiliare è tornato a far registrare valori a segno più. Ma sebbene il peggio sia ormai passato, un dato è certo: non si ritornerà più ai valori pre-crisi. Ne è convinto Marco Speretta, AD di Tree Real Estate e COO di Gabetti Property Solutions che per fine anno preannuncia un incremento del 5% nel numero di transazioni portate a termine. E per il 2016 ipotizza un consolidamento della situazione rialzista. Ma sempre senza stravolgimenti. Le previsioni, seppur positive, parlano chiaro: sarà un processo molto lento. E soprattutto diverso a seconda delle città. Dove conviene quindi vendere, comprare, investire da qui alla fine del 2016? In quali città si possono portare a casa i rendimenti più alti?

Of: Il 2015 si sta per chiudere…facciamo un bilancio. Come sta andando il mercato immobiliare?
Speretta: I dati ufficiali del primo trimestre, gli ultimi attualmente disponibili, diffusi dall’Agenzia del Territorio, parlano di una riduzione delle transazioni residenziali nell’ordine del 3% per un totale di circa 95.000 compravendite residenziali. Ma la riduzione che ha caratterizzato i primi mesi del 2015 è da leggersi alla luce dei risultati postivi dello stesso periodo dell’anno precedente.

Of: Cosa accadde un anno fa?
Speretta: Un fattore che va considerato è l’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. Tale disciplina, normalmente più vantaggiosa può avere per questo indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014. Depurando il dato, quindi, il 2015 è iniziato con un incremento dello 0,8%.

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Of: Nei mesi successivi del 2015 poi cosa è successo?
Speretta: Il primo semestre del 2015, sulla base di quanto possiamo osservare nelle nostre agenzie, ha fatto segnare volumi di compravendita positivi, anche se di poco, rispetto all’anno precedente. Ma credo che l’anno finirà con dati e risultati più significativi.

Of: Cioè? Cosa ci dobbiamo aspettare da qui a dicembre?
Speretta: A fine anno prevediamo un incremento nel numero delle transazioni portate a termine del nell’ordine del 5%. Certo non si tratta di un boom, di una crescita considerevole. Ma è comunque un indicatore importante che sottolinea come il peggio sia ormai passato. E siamo nella prima fase di un nuovo ciclo di crescita del mercato immobiliare, anche se chiaramente dobbiamo fare delle distinzioni.

---- Of: Vale a dire?
Speretta: Ci sono città che stanno performando meglio di altre. Come per esempio Milano, che tradizionalmente anticipa i trend del mercato nazionale; Bologna, che lo scorso ha avuto la performance migliore tra le grandi città in termini di compravendite (+18,5%), oltre a Roma, che ha avuto una variazione del +14% circa. In altre realtà più periferiche la situazione è meno rosea.

Of: Un anno fa si prevedeva che il 2015 sarebbe stato l’anno della ripresa…
Speretta: E in effetti in un certo senso lo è stato. Il morale che si respira nell’ambiente e tra gli addetti ai lavori è positivo. L’ottimismo prevale. E qualcosa ha già iniziato a muoversi. La ripresa c’è. Ma non si tratta certo di un boom. Non è una crescita a due cifre.

Of: Come sarà quindi il 2016?
Speretta: Alla luce di questi risultati credo che il 2016 si caratterizzerà per un consolidamento di questa situazione rialzista. Ma bisogna fare attenzione. Siamo ben lontani dai tempi del boom edilizio. Da quando cioè il mercato faceva registrare valori di crescita a due cifre. Se il 2015 si chiuderà intorno al +5% credo che anche per il 2016 la situazione non sarà molto diversa. Si potrà arrivare magari a un +7, +8%. Ma sicuramente ci vorrà tempo prima di ritornare ad avere percentuali di crescita a due cifre.

Of: Di quanto crescerà quindi il mercato?
Speretta: Nel 2015 le previsioni sono di circa 440-450.000 compravendite. Nel 2016 raggiungeremo le 470 - 80.000. Ben lontano dai numeri pre-crisi che intorno al 2007 raccontavano di una situazione con circa 800.000 compravendite portate a termine.

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Of: E quanto ci vorrà per ritornare ai livelli del 2007?
Speretta: Credo che non ci si ritornerà più. Almeno non per molto tempo. Forse, allungando le previsioni ai prossimi 5 anni si potrà arrivare al raggiungimenti di circa 600.000 transazioni d’acquisto. Ma si tratta comunque di previsioni ottimistiche che dipendono anche da molte variabili.

Of: Quali variabili influenzano l’andamento del mercato?
Speretta: Innanzitutto il sistema creditizio. Le banche hanno cominciato a erogare credito e questa è una componente fondamentale soprattutto perché è prevalente in Italia il mercato di chi acquista casa per necessità, per abitarci o per farci vivere i figli che studiano.

Of: Poi?
Speretta: C’è anche la componente fiscale da considerare. L’incertezza che ha caratterizzato il panorama italiano negli ultimi anni circa la tassazione sugli immobili può aver anche rappresentato un freno. Ma se la situazione, almeno così sembrerebbe, dal prossimo anno migliorerà anche grazie alla promessa del Governo di rivedere l’attuale regime impositivo sull’abitazione principale, è probabile che il sentiment migliorerà di conseguenza. Facendo quindi accrescere l’ottimismo. Ma c’è anche un altro elemento da considerare.

---- Of: Cioè? Cosa incide sul futuro del mattone?
Speretta: I prezzi. Nel corso di questa lunghissima crisi si sono ridotti considerevolmente. E anche se in alcune città hanno ricominciato a salire credo che sarà un processo molto lento, richiederà ancora molto tempo.

Of: Quindi chi vende è meglio che aspetti periodi migliori…
Speretta: In realtà non è proprio così. In Italia il mercato immobiliare è prevalentemente un mercato di sostituzione. Vale a dire: si vende la casa di proprietà per comprarne un’altra. È chiaro quindi che chi vende oggi, lo fa perché ha la necessità di farlo, e trovando uno sconto anche al momento dell’acquisto questo contribuisce a equilibrare la situazione anche nel caso in cui si dovesse vendere a un prezzo inferiore, rispetto a quello a cui si era originariamente acquistato. Certo però non è così ovunque.

Of: Cioè? In quali città si può vendere a prezzi più alti?
Speretta: Naturalmente nelle principali città italiane, Roma, Milano, Bologna. Ma non è solo questione di ubicazione. Anche di qualità dell’immobile.

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Of: Cosa incide sul rialzo dei prezzi?
Speretta: Noi abbiamo notato che gli immobili di buona qualità, in termini non solo di zona, ma anche sotto il profilo del taglio funzionale, del piano, dell’esposizione, oltre che efficienti dal punto di vista energetico, stanno già riscontrando un lieve incremento dei valori. Ovviamente la media mostra ancora valori in lieve calo, ma ciò è anche dovuto al fatto che il dato è controbilanciato dal fatto che in Italia abbiamo un ampio patrimonio di immobili che necessiterebbero di essere ristrutturati ed efficientati dal punto di vista energetico.

Of: Si spieghi meglio…
Speretta: Il patrimonio immobiliare nel nostro paese è vecchio. Ed è dunque necessaria una riqualificazione dell’esistente. La scarsa efficienza impatta sulle spese di gestione e in senso più allargato, sulla qualità dell’abitare. Per questo le unità poste all’interno di immobili che presentano condizioni non ottimali scontano un calo della domanda e dei valori.

Of: Eppure anche il nuovo è rimasto invenduto…
Speretta: Per effetto della crisi. Ecco perché credo che nei prossimi anni il mercato sarà maggiormente orientato verso la ristrutturazione e l’efficientamento energetico delle abitazioni esistenti.

Of: In questo modo l’edilizia ne risentirà e quindi tutto l’indotto. Che impatto avrà sull’economia nazionale?
Speretta: Nessuno se si sfrutta bene l’opportunità. Se prima si faceva un grosso lavoro di costruzione di palazzi con tanti nuovi appartamenti per investimenti significativi, oggi si faranno tanti piccoli lavori di ristrutturazione. Ci saranno appalti più numerosi di prima, ma per fatturati inferiori.

Of: In questo contesto vale ancora la pena investire sulla casa?
Speretta: Certo. Soprattutto se si confrontano i rendimenti immobiliari con quelli degli altri strumenti di investimento. I BTP offrono molto poco e anche se sul residenziale siamo intorno al 3% - 4% in questo momento tale percentuale rimane competitiva, se raffrontata ad investimenti finanziari a basso rischio.

---- Of: Si stanno riaffacciando investitori italiani in questo segmento.
Speretta: Sì. Anche se pesa ancora la fiscalità.

Of: Dove conviene investire?
Speretta: Ovviamente nelle località turistiche. Anche se i migliori rendimenti si possono ottenere nelle principali città. Roma e Milano su tutte sono quelle che performano meglio. Ma soluzioni interessanti si possono trovare anche in Umbria nelle città universitarie dove la presenza di studenti fuori sede garantisce un guadagno dalla messa a reddito dell’unità immobiliare. Mentre anche a Bologna il mercato è florido. Qui infatti il numero di transazioni portate a termine ha rappresentato un traino per il settore.

Of: Però gli investitori stranieri sembrano essere più interessati al comparto non residenziale…
Speretta: Alcuni sì. Ma torna anche l’interesse per il mercato della casa. Ci sono magari meno russi che in passato, ma aumentano gli investitori tedeschi e inglesi per esempio.

Of: E dove acquistano?
Speretta: A Roma soprattutto. Ma non manca anche chi ricerca appartamenti e case in Toscana o in Puglia. La possibilità di ottimizzare la redditività degli immobili acquistati a scopo di investimento può essere influenzata anche dai nuovi fenomeni di home sharing come ad esempio Airbnb, testimonianza di come stia diventando più dinamico il mercato delle locazioni.

Of: Come cambia l’agente?
Speretta: Deve fornire più servizi. Non vende più solo case ma diventa un vero consulente immobiliare. E con il mercato che cambia è una trasformazione necessaria.

Of: Soprattutto ora che anche le banche sono diventate competitor vendendo case…
Speretta: Sì però è una situazione diversa. La banca diventa agenzia immobiliare perché è alla ricerca di altre forme di redditività. Siamo comunque in attesa che il Dl sulla Concorrenza diventi legge e faccia chiarezza sui soggetti e sulle modalità di esercizio dell’attività di mediazione immobiliare. Ci auguriamo che lo scenario futuro di mercato, fondato sulla libera concorrenza, sia disciplinato da regole precise, prestando particolare attenzione alla tutela dei “nostri clienti”.

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