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SOMMARIO

Il mercato del credito è ripartito. Ma rimane un atteggiamento selettivo che limita la concessione dei prestiti per l’acquisto dell’abitazione. Mentre la casa non rappresenta più una garanzia sufficiente per ottenere un finanziamento. Come influirà questo sul mercato immobiliare? Luca Dondi, Consigliere Delegato di Nomisma spiega che, anche se siamo definitivamente usciti dalla fase recessiva, è ancora troppo presto per parlare di ripartenza. E chiarisce: il mercato è cambiato. Per guadagnare in futuro non bisogna costruire ma ristrutturare

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È stata una conseguenza diretta della crisi. Il mercato del credito e l’atteggiamento delle banche influenzano necessariamente l’andamento del mercato immobiliare. E anche se, ora, sembra che qualcosa si stia muovendo, e che i rubinetti del credito abbiano ricominciato a erogare prestiti per l’acquisto della casa, è ancora troppo presto per parlare di ripartenza. Ne è convinto Luca Dondi, Consigliere Delegato di Nomisma che spiega che, anche se un miglioramento nel mercato immobiliare comunque c’è stato, ed è previsto un incremento ulteriore per i mesi a venire, certamente non si avrà da qui al prossimo anno nessun boom. Le banche continueranno a mantenere un atteggiamento selettivo. E la casa non rappresenterà più una garanzia sufficiente. Cosa accadrà quindi nel 2016? Le compravendite aumenteranno. I prezzi si manterranno stabili. E gli affari migliori li concluderà chi deve acquistare. Ma non basta. Per una ripartenza vera serve un cambiamento radicale nel modo di concepire l’edilizia.

Of: Secondo i dati diffusi dall’Istat quest’estate è tornata la propensione all’acquisto della casa…
Dondi: È vero. Ed è soprattutto merito dell’atteggiamento delle banche nelle fasi di erogazione del credito. Gli anni più cupi della crisi sono passati, e gli istituti bancari stanno tornando ad avere un atteggiamento meno rigido e selettivo, ricominciando a concedere mutui e prestiti. Anche se con un approccio diverso rispetto all’euforia degli anni pre-crisi.

Of: Cos’è cambiato?
Dondi: Le banche sono rimaste scottate dagli eccessi dello scorso decennio, di cui portano una responsabilità non marginale. Per questa ragione continueranno a mantenere un atteggiamento tutto sommato prudente. Quello che è cambiato, e che per i prossimi anni rappresenterà un requisito fondamentale per l’accesso al credito, è la garanzia offerta. Of: Vale a dire? Non è la casa la garanzia stessa del finanziamento?
Dondi: Un tempo era così. Ma ora le banche si ritrovano piene di case da dismettere, che sono tutte quelle entrate nella disponibilità a seguito dell’insolvenza dei mutuatari. E stanno riscontrando grossi problemi nel processo di dismissione. Ecco quindi che non essendo più la casa una garanzia sufficiente in termini di liquidabilità (né la sua ubicazione o gli elementi che ne possono garantire una migliore vendibilità) è necessario ottenere garanzie aggiuntive.

Of: Quali sono queste garanzie aggiuntive?
Dondi: Il rapporto rata-reddito deve essere sostenibile e non superare generalmente il 20/30% circa delle entrate mensili. Ma molto spesso servono anche garanzie terze di genitori e parenti. Ora la principale garanzia è la solvibilità del cliente o della sua rete di riferimento.

---- Of: Of: Però, almeno nelle attese, il 2015 doveva essere l’anno della ripresa del mattone.
Dondi: In realtà i primi 3 mesi dell’anno non sono stati molto brillanti, anche in termini di compravendite. È andato meglio il 2° trimestre, sebbene ancora non sia disponibile un consuntivo. Ma anche se è stato caratterizzato da un leggero miglioramento è decisamente troppo presto per parlare di ripartenza.

Of: Qual è quindi la situazione del mercato immobiliare oggi?
Dondi: Quello che si sta verificando è un progressivo miglioramento almeno in termini di transazioni portate a termine. Anche se, confrontando i dati con quelli del 2014, appare evidente che a livello generale la situazione sia variata non in misura sostanziale. Nei primi 3 mesi del 2015 infatti si sono registrati ancora valori negativi, anche se la flessione è stata di entità tutto sommato modesta. Nel secondo trimestre, invece, si è registrato un miglioramento, con un leggero segno positivo.

Of: Come si chiuderà il 2015?
Dondi: Credo che a fine anno l’incremento del numero delle transazioni portate a termine si attesterà nell’ordine delle 30.000 compravendite. Si passerà dalle 417.000 transazioni del 2014 a un numero che dovrebbe aggirarsi intorno alle 445.000.

Of: Nessun boom…
Dondi: Proprio così. Il mercato andrà via via irrobustendosi nel corso dei prossimi mesi. E il 2015 si chiuderà come un anno di miglioramento. Anche se quasi tutto l’aumento si concentrerà nel secondo semestre dell’anno.

Of: E allora cosa accadrà nel 2016? Un anno fa tutti parlano di ripresa…
Dondi: Sì è vero. E in effetti ci sono segnali positivi: siamo definitivamente usciti dalla fase recessiva. Diciamo che il 2015 ha rappresentato un anno di transizione, di inversione definitiva del ciclo.

Of: Quindi cosa ci dobbiamo aspettare?
Dondi: Credo che nel 2016 il mercato immobiliare andrà incontro a un ulteriore miglioramento. Nel numero delle compravendite portate a termine, che continueranno seppur lentamente a crescere.

Of: Cosa accadrà invece ai prezzi?
Dondi: Se per il 2015 non sono previste grosse modifiche rispetto alla tendenza recessiva in atto, credo per il 2016 possiamo aspettarci i primi segnali di stabilizzazione. Anche se il processo sarà legato all’evoluzione del quadro macroeconomico e sarà comunque graduale.

---- Of: Di quanto saliranno?
Dondi: Più che di incremento direi che assisteremo ad una stabilizzazione. In questo il 2016 sarà probabilmente un anno ponte.

Of: Si spieghi meglio…
Dondi: Diciamo che i prezzi smetteranno di diminuire, ma non credo che ci siano le condizioni per l’innesco di una spinta espansiva. Ci sarà una stabilizzazione o un segno positivo di modesta entità. Ma è ancora presto per parlare di veri e propri segnali di ripartenza.

Of: Questo vuol dire che chi compra casa anche per il prossimo anno potrà avvalersi di prezzi ridimensionati rispetto agli anni del boom.
Dondi: Senz’altro. Se anche i segnali di miglioramento dovessero consolidarsi più rapidamente del previsto, la ripartenza dei prezzi non sarà repentina, come peraltro già accaduto in passato. Ci vorrà tempo, e la ripresa si dispiegherà su un orizzonte temporale piuttosto ampio. Non ci sarà nessuna corsa all’acquisto.

Of: E quando si ritornerà a guadagnare dalla vendita di un immobile?
Dondi: Difficile dirlo. La fase di discesa delle quotazioni immobiliari durerà ancora qualche mese. E considerando la situazione del mercato attuale, con un eccesso di offerta che non riesce ad essere assorbito, credo sia ipotizzabile una situazione per chi deve vendere casa più o meno invariata rispetto a quella degli ultimi anni.

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Of: Meglio aspettare tempi migliori per vendere?
Dondi: Chi vende continuerà ad andare incontro a tempi molto lunghi per chiudere la trattativa e soprattutto dovrà accontentarsi di chiudere la transazione con uno sconto significativo sulle aspettative iniziali. Diciamo quindi che anche per il prossimo anno gli affari migliori li concluderanno coloro che hanno i capitali da investire per acquistare casa, piuttosto che coloro che devono vendere.

Of: Con i prezzi che restano stabili, si tornerà ad investire nel mattone dal prossimo anno?
Dondi: Questi ultimi anni di crisi hanno dimostrato sempre più agli investitori che l’immobiliare, da sempre considerato come il bene rifugio per eccellenza, comporti un rischio di illiquidità in certe fasi davvero rilevante. Vale a dire la difficoltà se non addirittura l’impossibilità di dismettere gli immobili oggetto di investimento per ottenere liquidità.

Of: Quindi la casa non è più un buon investimento?
Dondi: In realtà la prospettiva deve essere quella di un incremento dei valori nel medio termine. Ma non vedo comunque le condizioni affinché si verifichi una corsa all’investimento nel mattone. Anche se credo che per un investitore con un portafoglio equilibrato continui ad avere senso mantenere una componente immobiliare.

Of: Eppure gli investitori stranieri sembrano interessati al mattone italiano…
Dondi: È vero. Anzi, il 75%, 80% degli investimenti nel mattone corporate italiano provengono da investitori stranieri. Ma a differenza del passato dimostrano di avere un interesse molto più mirato e selettivo. Non è tutto il mercato ad essere appetibile, ma solo alcuni specifici comparti.

---- Of: Cosa acquistano di più gli stranieri?
Dondi: Quando si parla di investimenti a livello corporate l’interesse è per lo più rivolto ad asset destinati a servizi, come hotel e strutture commerciali. Non vale lo stesso discorso invece per il comparto residenziale che, oltre ad avere una redditività contenuta, sconta anche una complessità gestionale.

Of: Come mai la casa non attrae più capitali?
Dondi: Soprattutto per via delle molte problematiche legate al mantenimento a reddito delle unità immobiliare. Come per esempio il rischio legato alla morosità dell’inquilino e le conseguenti difficoltà nel rientrare in possesso dell’immobile. Da questo punto di vista la lunghezza dell’iter procedurale tende, in linea di massima, a favorire il locatario in caso di contenzioso.

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Of: Quindi la casa intesa come proprietà perde parte del valore che aveva in passato…
Dondi: Bisogna prendere atto dei cambiamenti del mercato immobiliare indotti dalla crisi. E si tratta di una trasformazione talmente radicale che avrà influenze su tutto il comparto anche per gli anni a venire. A cominciare dall’edilizia e da tutto l’indotto che la circonda.

Of: Cioè, cosa è cambiato?
Dondi: Per molto tempo non si parlerà di nuove edificazioni. C’è ancora una sacca notevole di invenduto da dismettere. La priorità per i prossimi anni dovrà quindi necessariamente la riqualificazione dell’esistente. Anche se il mercato adesso sembra restituire segnali di ripresa, non siamo comunque alla vigilia di una fase caratterizzata dal ritorno dell’edilizia e di nuove costruzioni.

Of: La risposta è ristrutturare?
Dondi: Inevitabilmente. E non basterà la ristrutturazione ad opera del privato, e dunque favorita dagli incentivi fiscali. Ma la riqualificazione dovrà riguardare anche la componente pubblica, non limitandosi al costruito ma estendendosi a aree o intere zone. Rendendole più appetibili in una logica di rigenerazione urbana.

Of: Ma se non si costruisce più in che modo il mercato può ripartire?
Dondi: L’edilizia così come l’abbiamo conosciuta prima della crisi non è nel breve periodo destinata a tornare. Ma può comunque continuare a rappresentare un volano per la ripresa, in termini di attivazione e di posti di lavoro. Deve però radicalizzarsi la consapevolezza negli operatori del settore.

Of: Cosa accadrà al settore edilizio?
Dondi: Deve evolvere. È necessario diventi un’edilizia orientata alla riqualificazione. Ma perché ciò accada è necessaria una politica di stimolo e incentivazione coerente. Il settore edilizio può contribuire alla ripresa, va solo (ri)attivato in una maniera lungimirante e sostenibile.

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