logo-mini
Immobiliare Happy New Year/ L’intervista. Civelli (Reag): “V... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Gli investimenti nell’immobiliare ripartiranno? Dove si potranno concludere gli affari migliori? E cosa accadrà ai prezzi? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Leo Civelli CEO di Reag. Che ha anche spiegato come potrebbe cambiare il mercato dopo l’approvazione della Legge di Stabilità 2016. E a chi conviene davvero il leasing abitativo

Leggi Anche:

Immobiliare Happy New Year/ L’intervista. Civelli (Reag): “Vi svelo cosa accadrà da oggi in poi”

Leggi anche:
» Immobiliare Happy New Year/ La Legge di Stabilità punta sulla casa
» Immobiliare Happy New Year/ Le banche che vendono case. 12 mesi per conquistare il mercato
» Immobiliare Happy New Year/Algarve in Portogallo, Marbella in Spagna. Dubai e Los Angeles: dove la casa rende di più
» I migliori mutui

La Legge di Stabilità è stata approvata, con numerosi bonus sulla casa, detassazioni e incentivi fiscali (leggi qui). Il leasing abitativo è (quasi) realtà anche per i privati. E il mercato immobiliare, per la prima volta dopo lo scoppio della crisi finanziaria, è tornato a far registrare valori a segno più. Cosa ci si può aspettare per il 2016? Come andrà il mattone per chi deve investire, acquistare o vendere casa? La ripresa è stata veramente imboccata? Of-Osservatorio finanziario ha fatto il punto della situazione con Leo Civelli, Ceo di Reag, la società di consulenza internazionale specializzata nel Real Estate. Ecco cosa ci si dovrà aspettare da qui alla fine dell’anno. E in che modo le novità introdotte nella Legge di Stabilità 2016 potrebbero influenzare le compravendite. Soprattutto per le giovani coppie.

Of: Facciamo un punto…cosa sta accadendo al mercato immobiliare?
Civelli: Tutti gli osservatori del mercato concordano che il mercato italiano stia intraprendendo la strada verso la ripresa. Il numero delle transazioni di abitazioni è in aumento già dal 2014 (+3,6%) e nei primi tre trimestri del 2015 l’incremento sullo stesso periodo dell’anno precedente è pari al 5,3% con la previsione di incremento del 6% per l’intero anno 2015 ed una stima di poco più di 440 mila transazioni.

Of: E per il 2016, quali sono le previsioni?
Civelli: Sono previsti ulteriori incrementi anche per il 2016 ed il biennio seguente, ma non si raggiungeranno le punte di metà anni 2000 in cui si erano toccate le 850 mila compravendite di abitazioni. Anche se, per quanto riguarda gli immobili da investimento, oggetto del mercato istituzionale, la crescita è molto più evidente.

Of: Cosa accadrà nel mercato di investimento, quindi?
Civelli: Per l’intero 2015 si stima ci si possa collocare fra i 7 ed i 7,5 miliardi di euro di investimenti immobiliari effettuati a fronte dei 5,2 miliardi del 2014. Da notare che oltre l’80% degli investimenti effettuati in Italia sono di provenienza estera, riportando l’Italia al centro degli interessi dei player internazionali.

---- Of: Da quello che dicono gli operatori del settore, sembra che anche nel 2016 gli investitori stranieri continueranno a puntare sul nostro paese…
Civelli: E’ vero, anche se, a nostro avviso, non riteniamo che ci siano vere e proprie occasioni sul nostro mercato, ma sicuramente immobili interessanti.

Of: Cioè? Quali immobili vengono ricercati da chi investe in Italia?
Civelli: Molti immobili in vendita presentano aspetti legati ad un loro riposizionamento e riqualificazione che vanno analizzati con grande cura e valutati opportunamente. E’ il caso, ad esempio, degli immobili pubblici che possono essere oggetto di valorizzazione, ma non si possono definire delle “occasioni”, data la complessità strutturale e di uso che li caratterizzano.

Of: E per quanto riguarda il mercato residenziale, invece? Dove si possono trovare le occasioni più interessanti?
Civelli: Prima di tutto bisogna fare una precisazione: nel settore privato non vi sono molto venditori disposti a scendere drasticamente nel prezzo di vendita e questo può allontanare gli investitori più aggressivi.

Of: Eppure i prezzi delle case si son ridotti del 30% circa dall’inizio della crisi…
Civelli: Sì, ma diversamente da quanto è accaduto all’estero in cui il repricing è avvenuto in maniera rapida e sensibile, il nostro mercato è meno caratterizzato da situazioni in cui la parte venditrice sia obbligata a rientrare velocemente dalla propria esposizione finanziaria e questo ha permesso un soft landing al mercato italiano che non ha ancora esaurito la fase di riprezzamento degli immobili. Ma c’è anche un altro problema.

Of: Quale problema?
Civelli: Pensiamo al vasto mercato dei cosiddetti Non Preforming Loans (300 miliardi di euro di cui 200 miliardi di euro di sofferenze con il 40% in immobili) risulta ingessato: le banche che si sono reimpossessate degli immobili su cui gravano crediti incagliati spesso non riconoscono gli abbattimenti di prezzo cui gli acquirenti sono disposti ad acquistare.

---- Of: Questo significa che non ci saranno sostanziali incrementi nel numero delle compravendite?
Civelli: In realtà, per il 2016 ci si attende un incremento dei volumi delle compravendite immobiliari, sostenute da un buon livello di liquidità da parte degli investitori soprattutto istituzionali, che vedono nell’allocazione immobiliare un vantaggio competitivo rispetto alle forme di investimento tradizionale (azioni troppo volatili e obbligazioni a rendimenti insoddisfacenti), da banche che hanno ricominciato ad erogare mutui, oggi più che mai poco costosi, da una ripresa della fiducia (consumi in aumento e disoccupazione in calo) e in generale da un accreditamento del nostro sistema Paese nel panorama internazionale.

Of: E per quanto riguarda i prezzi, invece? Tutti sembrano dire che aumenteranno…
Civelli: A fronte di una dinamica di scambi e investimenti in crescita, io credo che i prezzi dovrebbero rimanere mediamente invariati. Smetteranno quindi di flettersi per lasciare il campo ad una fase di assestamento prima di una ripresa che sarà comunque molto lenta e graduale.

Of: La Legge di Stabilità, poi, ha introdotto recentemente molte novità…
Civelli: Esatto. Ci si attende infatti un miglioramento. Anche perché il settore dovrebbe essere favorito dalla recente Legge di Stabilità e quindi non più penalizzato come è avvenuto sino ad ora.

Of: Tra le novità vi è il leasing immobiliare…
Civelli: Esatto. E dovrebbe portare un’altra boccata d’aria fresca al mercato, unitamente alle altre misure favorevoli contenute nella Legge di Stabilità.

Of: Quali sono i vantaggi del Leasing immobiliare?
Civelli: E’ presto, soprattutto per calcolare i vantaggi del leasing immobiliare rispetto al rent to buy, versione moderna del vecchio affitto con riscatto. Le società di leasing devono ancora mettere a punto offerte e condizioni economiche specifiche con cui poter raffrontare i due meccanismi e i costi relativi. Il canone mensile infatti dipende da variabili quali: maxi canone iniziale, quota di riscatto finale, tipo di tasso e durata del contratto.

Of: In cosa si differenzia, però, rispetto al rent to buy?
Civelli: Quello che è certo sono le detrazioni previste, per giovani di età inferiore ai 35 anni e con un reddito inferiore ai 55.000 euro, pari al 19% delle spese sostenute per i canoni derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliare adibita ad abitazioni principale, per un importo non superiore agli 8.000 euro annui.

Of: In confronto con le modalità classiche di acquisto, tramite il tradizionale mutuo quindi, che cosa significa?
Civelli: Beh, per i mutui fondiari il limite è attualmente di 4.000 euro sulla sola quota interessi.

---- Of: Quindi in poche parole si detrae il doppio…
Civelli: E c’è poi una detrazione del 19% relativa anche al costo di acquisto del bene a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore ai 20.000 euro. Per chi ha un’età superiore ai 35 anni, ma mantiene il requisito del reddito non superiore ai 55.000 euro annui, il limite alle detrazioni viene dimezzato (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per la quota finale). Ma permane un punto oscuro.

Of: Quale punto oscuro?
Civelli: Beh, la norma dice cosa accade se il contratto è stipulato prima dei 35 anni, ma non quando l’età venga raggiunta nel corso del contratto.

Of: Secondo voi il leasing immobiliare funzionerà? Quali sono i vantaggi e i rischi di questa nuova formula di acquisto? Incentiverà veramente le giovani coppie?
Civelli: Secondo Assilea, che ha spinto molto su questa norma e che punta molto sui risultati ottenibili dalla sua introduzione, si calcola che siano 200 mila i giovani under 35 e 830 mila quelli di età superiore che rispondono ai requisiti di reddito, in grado di pagare una rata e che non hanno casa. Anche ipotizzando che solo un quarto dei 200 mila più giovani decidano di puntare su questa formula e che acquistino una casa da 170 mila euro (valore medio di mercato secondo l’Agenzia delle Entrate), si apre un mercato da 8,5 miliardi di euro.

Of: E come incide questo dato sul fatturato totale?
Civelli: Nel 2015 il mercato della compravendita di abitazioni ha registrato un fatturato nell’ordine dei 74 miliardi di euro, mentre il giro d’affari dell’intero leasing oggi è intorno ai 17 miliardi di euro.

Of: Ci sono dei rischi?
Civelli: Il rischio principale deriva dallo spostare alla fine del contratto l’esborso di una somma rilevante, anziché all’inizio, come accade con il mutuo. Anche se solo quando saranno effettivamente offerti sul mercato i primi prodotti da parte delle società di leasing, si potrà, conti alla mano, verificarne i vantaggi e gli svantaggi rispetto al mercato dei mutui e del rent to buy.

© Of-Osservatorio finanziario - riproduzione riservata


Il nostro network

Contatti

Of Osservatorio finanziario

OfNews è una realizzazione di Of Osservatorio finanziario. Vai al sito

Visita il sito