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L’alba del nuovo mutuo OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Tanti i motivi per credere in una ripresa del finanziamento ipotecario per la casa: tassi bassi, prezzi delle abitazioni in calo e la necessità per le banche di riattivare il circolo virtuoso bond-mutui, spezzato dalla crisi del 2008 e frenato da Basilea III, ora rimandata. C’è da considerare, però, una pesante crisi nelle famiglie. Ma il mutuo non sarà mai più come prima. Dalla sesta edizione del Rapporto MigliorMutuo 2013 di Of-Osservatorio finanziario una previsione ottimista. Ma non ci sarà nessun vincitore

L’alba del nuovo mutuo

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Dalla primavera 2013 ci sarà una ripresa del comparto mutui. Lo prevedono gli esperti di Of Osservatorio finanziario che hanno stilato la sesta edizione del Rapporto MigliorMutuo 2013, che però, quest’anno, per la prima volta, non assegna nessun premio ai migliori prodotti di finanziamento per l’acquisto della casa.
Il 2012, infatti, è stato un anno da non celebrare. Come aveva anticipato il 26 Gennaio 2012 un articolo delle News di Of dal titolo “Il mutuo è morto”, (leggi qui), di fatto l’erogazione si è bloccata. Dalla attenta comunità di Of Osservatorio finanziario, sono continuati ad arrivare per i successivi 12 mesi resoconti e testimonianze che raccontavano questa realtà: nemmeno con tre fideiussioni “pesanti” una coppia giovane riusciva ad avere un finanziamento. E da tutti i mistery shop (le prove in filiale) fatte dagli specialisti di Of giungevano puntuali le conferme. In altre parole: nel 2012 il mutuo aveva encefalogramma piatto. Qualcuno ha, a tale proposito, ricordato la dura ma corretta dichiarazione di Alessandro Profumo, all’epoca ancora ad di Unicredit: “Con i mutui le banche ci perdono”.

Pochi nuovi prodotti lanciati sul mercato. Nessuna vera innovazione. Solo tante (ma provvidenziali) rinegoziazioni. Da qui la decisione di Of di non assegnare nessun premio.
Oggi però qualcosa, di decisivo, sta cambiando. E dall’analisi dei tecnici emerge che ci sono segnali importanti di una ripresa, se pur lenta. Vediamo di che tipo di segnali si tratta. partendo dallo scenario generale.

Lo scenario 2013
Prima di tutto, permane una stabilità nei tassi, che continuano a mantenersi bassi, nei parametri, mentre gli spread applicati dalle banche e finanziarie, che sono stati ribassati nei fissi già a partire dai fogli informativi del 1 gennaio di quest’anno, dovrebbero calare di qualche punto, intorno a 0,10 punti base, anche nei variabili. Ovviamente si parla di spread massimi, perché per categorie privilegiate come, prima di tutto, i dipendenti di banche, enti pubblici eccetera gli spread sono ancora quelli di prima della crisi, intorno all’1%, mentre la media standard oscilla tra il 3,3 e il 4,1% per cento.

Secondo motivo, il prezzo (reale) della case è diminuito del 13-15% con punte del 20-30% un po’ ovunque. Soltanto nei centri storici di città importanti come Roma e Milano e nei luoghi di vacanze di prestigio continuano a mantenersi invariati, ma sempre trattabili al ribasso. Inoltre, anche a causa della pesante tassazione e di una crisi economica che dura ormai da troppo tempo, c’è una maggiore abbondanza di offerta, anche di pregio.

Terzo: l’abbondante liquidità, non sufficientemente drenata da prodotti di investimento ritenuti sicuri sul medio-lungo periodo, ha contribuito nell’ultimo anno a innalzare il tasso d’inflazione che, contrariamente al resto dell’Eurozona, è superiore al 3%. E l’inflazione è proprio ciò che BCE teme maggiormente e vorrebbe riportare alla soglia massima del 2% entro quest’anno (parola di Mario Draghi, presidente della Banca Centrale Europea). ---- E se a dicembre 2012 il tasso d’inflazione è sceso a quota 2,3% è anche vero che i prezzi continuano a registrare un’inflazione maggiore, intorno al 4%. In altre parole, se il giovane che già lavora resta a casa dei genitori, invece di pagare il mutuo o l’affitto (che è ancora molto caro), spende qualcosa di più in beni vari, soprattutto viaggi, cellulari, divertimento. E se i suoi genitori invece di avere il denaro su prodotti di investimento sul medio e lungo lo hanno messo su un conto remunerato o su un deposito a breve è facile che siano indotti a spenderlo. Quindi, bisogna fare in modo che il giovane, la famiglia trovino casa, con il mutuo. Non solo: bisogna anche che, chi ha risparmi da parte, sia indotto a mantenerli vincolati e a richiedere se mai prestiti e mutui per investimenti anche in favore dei figli.

I cinque motivi chiave della banche
Sono soprattutto le banche a volere rimettersi in marcia. E per cinque motivi fondamentali. Il primo è congiunturale: il raffreddamento della crisi finanziaria dovrebbe portare a un miglioramento delle condizioni del credito, per famiglie e imprese. A segnalare questa tendenza sono gli stessi uffici studi e ricerca delle banche, come Intesa Sanpaolo (scenario macroeconomico, dicembre 2012) che individuano nel calo dello spread decennale Btp-Bund sotto di 100 punti base rispetto alla media di 395 punti base del 2012, uno dei motivi della ripresa. Il calo dello spread Btp-Bund, infatti, dovrebbe portare a un risparmio sulla spesa dello Stato per interessi di circa 25 miliardi nell’arco di un quadriennio, a iniziare proprio da quest’anno con 3 miliardi in media. Ma soprattutto a una variazione di 0,30% del tasso applicato ai mutui-casa, che potrebbe diventare di 0,8% fra un anno. Il tasso di crescita dei mutui sarà quindi dell’1%, se non di più, mentre la disponibilità di credito per le famiglie sarà di 6,1 miliardi in più, una stima per difetto, ci tengono a precisare gli economisti. Mentre al contrario si riscontrerà una riduzione del margine di interesse sulla raccolta, soprattutto a breve (cioè su conti di deposito e simili).

Secondo: gli istituti bancari sono pieni di liquidità e per tanti motivi, il successo della raccolta a breve, il successo dei BTP-I, i disinvestimenti dai prodotti a lungo su certificati e conti di deposito a breve, i prestiti Bce e non ultimo il rimando, forse “sine die”, della famosa e tanto odiata Basilea III. Lo fa notare anche Fabi (ma per altri motivi) quando segnala che “i numeri che l'Abi ha presentato al Fondo Monetario Internazionale dimostrano che lo stato di salute delle banche italiane va nettamente migliorando.” La liquidità potrebbe alimentare bolle speculative sui mercati finanziari, sono sempre gli uffici studi delle banche a paventarlo. E ovviamente alimenta l’inflazione. Ma cos’ha a che fare con il mutuo? L’inflazione, si potrebbe obiettare, potrebbe essere, infatti, la migliore alleata dei mutui, perché la rata che si paga oggi in regime inflazionistico si alleggerisce nel tempo, come accadeva negli anni Ottanta e Novanta del secolo scorso con la lira: le 500mila lire della rata a inizio del periodo di ammortamento, dopo 5-10 anni valevano quasi la metà. Il problema è che per la BCE l’inflazione è il peggior incubo, come abbiamo già sottolineato, un moloch da combattere o almeno da tenere in gabbia.

---- Terzo: proprio per combattere inflazione e per ridare fiato agli impieghi, le banche stanno cercando di riportare i clienti a reinvestire su prodotti a medio-lungo come, in primis, le obbligazioni bancarie. Ha aperto le danze ai primi dell’anno, UniCredit con un bond di 7 anni garantito proprio da mutui casa. Ha proseguito Intesa Sanpaolo con bond a tasso fisso a 12 anni sempre garantiti in massima parte da mutui ipotecari residenziali e commerciali ceduti da Intesa Sanpaolo. E Corrado Passera, ex banchiere ed ex Ministro, in uno dei suoi tweet, ha precisato che si concedono pochi mutui, perché ci sono troppi soldi investiti a medio termine. Il recente successo dei Btp a 15 anni (6 miliardi di euro piazzati con richieste quasi del doppio) fa capire che la tendenza è quella giusta.

Quarto: non c’è per ora nessun altro prodotto bancario che riesca a fidelizzare il cliente come un mutuo. Le banche ci hanno provato con i prestiti e con le assicurazioni come la RC Auto, ma senza grande successo, almeno fino ad oggi.

Quinto: Le banche si sono riorganizzate, non tutte e non tutte allo stesso modo. E hanno messo a punto nuovi e più efficienti sistemi di valutazione (scoring) della clientela, in grado, quindi, di minimizzare i rischi. E sono riuscite anche, in un lungo periodo di credit crunch, a fare salire gli spread, cioè le maggiorazioni applicati ai tassi, a livelli prima impossibili cioè oltre la soglia del 4%. Il mutuo, in questo modo, è tornato ad essere un prodotto remunerativo.

No mutui no bond. No bond no mutui
Le obbligazioni garantite (bond) da mutui hanno di solito elevati rating creditizi. La maggior parte delle obbligazioni garantite hanno rating doppia o tripla A. Questo perché la banca che le emette è anche garante del rimborso, in questo caso dei mutui. Le obbligazioni garantite sono titoli di debito "full recourse": se l'emittente risulta inadempiente, gli obbligazionisti hanno un diritto preferenziale sugli asset nel pool garantito, ovvero sui mutui. Inoltre prevedono il pagamento in unica soluzione del capitale alla scadenza questo perché le obbligazioni garantite costituiscono un credito bancario e non sono supportate solo dalla garanzia accessoria sottostante. Rappresentano, quindi, dopo i titoli di stato, il secondo segmento per dimensioni nel mercato obbligazionario europeo.

Per avere queste caratteristiche, devono avere come sottostante mutui da tripla A, cioè mutui le cui rate sono pagate puntualmente per un periodo medio lungo. Quindi, le banche devono dare mutui a medio-lungo periodo, ovviamente a persone che siano in grado di pagare, per potere poi emettere bond di questo tipo. E’ un circolo virtuoso che non può essere spezzato, come è purtroppo accaduto nel passato con mutui non garantiti e quindi con l’emissione di bond spazzatura o junk bond, i primi responsabili della crisi sui mercati internazionali, di cui stiamo ancora patendo le conseguenze.

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