Fissi, variabili e misti. Ecco chi costa meno

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Nel 2012, nel mercato dei mutui casa è successo poco o nulla. Le erogazioni si sono ridotte drasticamente. La domanda è calata di conseguenza (leggi qui). Gli indici di riferimento hanno oscillato di poco intorno ai minimi storici. Il BCE ha toccato un nuovo picco al ribasso a luglio 2012, passando dall’1% allo 0,75%. E gli spread applicati dagli istituti di credito non hanno subito variazioni rilevanti (leggi qui).

Ecco perché nell’edizione aggiornata del Rapporto Mutui, Of-Osservatorio finanziario ha deciso di non premiare il miglior mutuo dell’anno. Mancano le premesse, vista la situazione di stasi. Eppure, sembra che nei prossimi mesi qualcosa sia destinato a muoversi (leggi qui). Nel frattempo, Of ha fotografato la situazione attuale sul mercato.
Confrontando i 93 mutui casa con finalità acquisto, nelle tre declinazioni a tasso fisso, variabile e misto, dei 22 istituti di credito monitorati costantemente dal DBPB (DataBase dei Prodotti Bancari) di Of. Per ciascun prodotto, il DataBase di Of calcola in automatico rata e montante partendo dalla simulazione ipotetica di un prestito di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni. Ecco i tre finanziamenti che, ad oggi, convengono di più, per ciascuna tipologia analizzata.

I variabili
I mutui a tasso variabile sono quelli più economici in assoluto. Nonostante siano anche i meno sicuri. Merito degli indici di riferimento Euribor, ai minimi da molti mesi e pari, in media, allo 0,11% a 1 mese, allo 0,19% sui 3 mesi, e allo 0,33% a 6 mesi. Mutuo Domus Superflash di Intesa Sanpaolo, per giovani under 35, mantiene un interesse attualmente pari al 2,91% per durate a 15 anni, con spread del 2,80% applicato solo nel caso di finanziamenti fino all’80% del valore dell’immobile, a cui va aggiunto l’Euribor a 1 mese. Mentre per prestiti fino al 95% lo spread sale a quota 2,90% e arriva al 3,30% se si sceglie di finanziare fino al 100%. Così, utilizzando la simulazione di Of, richiedere a prestito 100.000 euro, comporta una rata mensile di 693,52 euro per un montante da restituire al termine del piano di rimborso di 124.833,30 euro. Non sono previste spese di istruttoria o di incasso della rata mensile. Per i lavoratori atipici, poi, resta gratuita la polizza assicurativa a protezione del debito. Mentre è anche prevista la possibilità di allungare o accorciare la durata dell’ammortamento fino a un massimo di 5 anni, sospendendo per non più di 3 volte nel corso della vita del mutuo, il pagamento di 6 rate consecutive.

Applica un tan del 3,25% Mutuo Pratico a tasso variabile di Deutsche Bank. ottenuto sommando all’Euribor a 3 mesi uno spread del 3,05%. Che, nel caso ipotetico indagato da Of, implica una rata di 710,74 euro al mese per un importo, allo scadere dei 15 anni, complessivo di capitale più interessi, di 127.932,90 euro. Il mutuo, che copre fino all’80% del valore commerciale dell’immobile concesso in garanzia, può prevedere piani di rimborso fino a un massimo di 40 anni. ---- Richiede una quota fissa di 500 euro per l’istruttoria della pratica. E consente la sottoscrizione facoltativa della polizza mutuo protetto pari al 3% dell’importo del finanziamento richiesto, per chi sceglie di sottoscrivere l’opzione base, che tutela solo in caso di decesso, e al 5% se invece comprende tutti i rischi.

Mantiene un tasso del 3,30%, infine, WeBank. Che prevede una rata mensile di 713,29 euro e un montante di 128.392 euro nel caso ipotetico indagato da Of. Il finanziamento, che copre fino all’80% del valore dell’immobile, può essere richiesto per un massimo di 30 anni, e applica un tasso finito calcolato sommando all’Euribor a 3 mesi uno spread del 3,10%. Anche se, per mutui con importo finanziato minore o uguale al 60% del valore dell’immobile, è prevista una riduzione dello spread pari allo 0,10%. In più, è possibile anche attivare un’assicurazione gratuita sull’immobile ipotecato contro i rischi di incendio, scoppio e altri rischi accessori. Mentre, a scelta, si possono aggiungere garanzie aggiuntive come la Polizza Temporanea Caso Morte, pari allo 0,160% del debito contratto al momento dell’erogazione, e allo 0,160% del residuo d’inizio anno. O la polizza C.P.I. a protezione del debito, pari all’1,80% dell’erogato, versata come premio unico anticipato al momento della sottoscrizione.

I Misti
Possono essere di varie tipologie. Ci sono variabili puri che all’occorrenza si trasformano in fissi se si esercita l’opzione di passaggio di tasso, non più di un predeterminato numero di volte nel corso del piano di rimborso. E ci sono quelli che, da contratto, prevedono un’alternanza tra tasso fisso e variabile stabilendo, a priori, anche le date di questi passaggi. Così, si può scegliere una partenza a tasso fisso per 2, 3 o 5 anni, salvo poi necessariamente passare al fisso. Oppure, si può iniziare direttamente con il variabile, modificando il parametro di riferimento successivamente.

Mutuo Opzione di Webank è il meno caro sul mercato. Con un tasso medio del 3,99% calcolato in base alla simulazione di Of, una rata di 748,72 euro al mese e un montante da restituire allo scadere dei 15 anni di 134.770,20 euro. Funziona così: si può scegliere di partire indifferentemente a tasso fisso o variabile, con Tan calcolato sommando rispettivamente all’IRS a 5 anni e all’Euribor a 3 mesi uno spread del 3,40%. Poi, a scadenze prefissate al 5°, 10°, 15°, 20° e 25°, si potrà decidere se proseguire il rimborso con il medesimo parametro definito al momento della stipula, o attivare l’opzione passando da fisso a variabile o viceversa. Mentre allo scadere dei cinque anni, e per ciascuna tappa intermedia, il mutuo potrà essere estinto senza penali.

Segue con un tasso medio del 4,04% e un montante di 135.242,10 euro, Mutuo Opzione di Banca Popolare di Milano. I primi 5 anni, di preammortamento obbligatorio, mantengono un tasso di interesse fisso o variabile, calcolato sommando l’IRS a 5 anni e l’Euribor a 3 mesi a uno spread del 3,45%. ---- Dopo il periodo iniziale e ogni 5 anni, invece, è possibile rinegoziare la formula di rimborso a condizioni predefinite. Il finanziamento, che copre fino al 70% del minore tra il valore commerciale e il valore di perizia dell'immobile, dura al massimo 30 anni e prevede una commissione aggiuntiva di 2 euro al mese per l’incasso delle singole rate con addebito sul conto corrente. Mentre per l’istruttoria della pratica va messa in conto una spesa dello 0,95% del capitale richiesto, con un minimo di 500 e un massimo di 1.500 euro.

Sempre al 4,04% anche il tasso medio di Intesa Sanpaolo, con Mutuo Domus Multiopzione a 5 anni. Che, per un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, mantiene una spesa mensile di 751,61 euro, per un montante di 135.289,20 euro. In pratica, si può scegliere periodicamente e gratuitamente, ogni 3 o 5 anni, la tipologia di tasso, fisso o variabile per il triennio/quinquennio successivo. Stabilendo anche, al momento della stipula, il tasso iniziale del piano di rimborso. Così, si può optare per i primi 3 o 5 anni a tasso fisso, con Tan calcolato sommando all’IRS di periodo uno spread del 3,50%. Mentre per chi parte con il variabile, si avrà un tasso finito pari alla somma tra il valore dell’Euribor a 3 mesi più uno spread del 3,50%.

I fissi
Il più economico è il Mutuo a Tasso Fisso di Webank, con un Tan del 5,30% ottenuto sommando all’IRS di periodo (15 anni nel caso della simulazione di Of) uno spread del 3,10%. Che, a conti fatti, comporta una rata mensile di 703,11 euro per un montante massimo di 126.560,40 euro. Non è prevista la spesa extra per l’istruttoria della pratica, sempre a costo zero. Mentre, come per tutti i finanziamenti Webank, ci si può avvalere di uno sconto di tasso dello 0,10%, per importi richiesti inferiori o uguali al 60% del valore dell’immobile.

Mantiene un tasso finito del 5,40% CheBanca! del Gruppo Mediobanca. Lo spread, fisso al 3,20% va sommato al parametro di riferimento, mentre la rata mensile risulta pari a 708,19 euro. Al termine del piano di rimborso quindi, il cliente si troverà, a queste condizioni di tasso, a dover restituire una cifra complessiva di capitale più interessi pari a 127.474,50 euro. A cui vanno però aggiunte le spese di istruttoria pari a e quelle di perizia, fisse di norma a 250 euro.

Anche Intesa Sanpaolo con Mutuo Domus Superflash per i giovani under 35 applica un tan del 5,40%. Arrivando a garantire una spesa complessiva, al termine dei 15 anni previsti per il rimborso, di 127.474,50 euro. È prevista, inoltre, la possibilità di allungare o accorciare la durata del mutuo fino a 5 anni, attraverso la sospensione del pagamento di 6 rate consecutive. Mentre restano a zero sempre le spese di istruttoria della pratica.

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