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Il mutuo che verrà OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

I finanziamenti che partiranno dalla primavera 2013 saranno più cari. E copriranno il 60% dell’investimento. Ritornerà appetibile la formula con il tetto. E i tempi di restituzioni si allungheranno. ma soprattutto nel futuro ci saranno solo offerte coperte da una assicurazione. Ma non tutte le banche saranno pronte a offrire queste soluzioni

Il mutuo che verrà

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Il mutuo al 100 per cento: non si sarà più. Ci saranno ancora le offerte. Del tipo di quelle lanciate recentemente da Superflash, il brand per i giovani di Intesa Sanpaolo e da alcune Banche Popolari. Ma sono casi rari e quasi impossibili da raggiungere, a meno che non si apra la stagione dei fondi di garanzia dello Stato, che sono stati promessi ma mai attuati nei precedenti governi. Da dimenticare però anche i mutui all’80 e al 75 o 70%. La percentuale massima per un mutuo sarà sempre più vicina al 60%, che è una media europea. Ciò significa che alla banca si deve portare molta liquidità, molti risparmi: per acquistare un’abitazione di 200mila euro si devono mettere sul piatto almeno 80mila euro oltre alle spese, che, tra l’altro, sono sempre più care: la media per l’istruttoria è dell’1% sul totale della richiesta fatta (in precedenza era al massimo lo 0,7%).

A cui si deve aggiungere un esborso sempre maggiore per la perizia con una media di 281 euro (per un mutuo di 100mila euro in 15 anni), quasi il doppio rispetto all’anno scorso, quando la media era di 150 euro. A queste si aggiungono in alcuni casi altre spese come quella per la verifica della fattibilità del mutuo, spesso applicata dalle reti terze come consulenza (la media è di 250 euro) oppure uno 0,20% sulla richiesta di mutuo applicata se si abbandona la pratica. Certo se si richiede un mutuo online è possibile risparmiare qualcosa, ma quasi nessuno lo fa (meno del 2%): i servizi di vendita dei mutui sul web servono soprattutto per fare comparazioni prima di scegliere.

Mutuo BCE
Il mutuo BCE, bistrattato dalle banche e misconosciuto dai clienti, diventerà il re dei variabili. Perché di fatto l’Euribor potrebbe scomparire esattamente come è già accaduto con il Libor. I due indici sono al centro di un caso giudiziario internazionale, che ha già visto tre grandi banche sul banco degli imputati, due sono già state condannate e hanno patteggiato una ingente multa, un’altra chiuderà a breve probabilmente con un altro patteggiamento miliardario. Ma la novità è che le banche che facevano parte del panel interbancario che ha il compito di indicare il valore del parametro, da 50 sono scese a 44 nel 2012 e oggi sono già solo 39, mentre gli esperti ammettono che altre si sfileranno nei prossimi mesi, anche se nessuna delle quattro grandi nazionali, Intesa Sanpaolo, UniCredit, MPS e UBI Banca ha deciso di farlo. Non si sa se le recenti indicazioni (11 gennaio) delle due authority ESMA (European Securities and Markets Authority) ed EBA (European Banking Authority) per riportare l’Euribor in carreggiata nei prossimi sei mesi, riuscirà a salvare una precaria situazione.

Non a caso, nei primi dell’anno si è già invertita la tendenza e sono segnalati cali nello spread per i mutui BCE, che aveva tassi più elevati rispetto a quelli Euribor. Ricordiamo che un mutuo parametrato al tasso BCE parte da un valore più elevato, cioè 0,75%, rispetto al quasi invisibile 0,11% dell’Euribor a 1 mese o dello 0,18 di quello a 3 mesi. Ma sarà così anche fra 6 mesi?
Non a caso, sono molte le offerte variabili Euribor che già oggi indicano un Floor, cioè un tasso minimo di partenza, che non è mai inferiore al 2,75% cioè due punti di base in più rispetto al tasso BCE.

---- Il ritorno del mutuo con il Tetto
Il mutuo con il “tetto” cioè con il CAP o tasso massimo, potrebbe avere un ritorno di fiamma. Oggi le offerte sono davvero scarse, ma nei prossimi mesi potrebbero aggiungersi offerte interessanti con un tetto che non supererà il 6%. Sono i mutui con le condizioni oggi privilegiate: la rata è fissa come un mutuo a tasso fisso, ma molto più bassa del tasso fisso. La durata è variabile, e può anche durare a lungo se i tassi salgono come si paventava nel 2008 (erano i tempi in cui si facevano conferenze stampa per lanciare il mutuo a 50 anni!), ma si accorcia se come oggi gli indici sono appiattiti sullo zero.

Mutuo lungo, ma rinegoziabile a breve
L'offerta che va per la maggiore è un mutuo rinegoziabile o con l'opzione o con lo switch, come si dice in gergo, cioè con il cambio del tasso, e a volte anche dello spread, della periodicità e in altre parole un po' di tutte le condizioni. Questo mutuo serve a calmare l'angoscia di chi lo sottoscrive. In altre parole si dice al cliente: “non ti preoccupare se l'Euribor cambia, non ti preoccupare se cambi o perdi momentaneamente il lavoro. Noi banca ti teniamo il mutuo attivo senza more.” Però c'è un però: quasi sempre questa opzione costa di più. C'è la banca che ti fa pagare qualcosa aumentando lo spread, chi invece di propone di acquistare il kit per cambiare tasso e spread, magari a prezzo scontato per alcuni periodo in promozione. Chi invece ti suggerisce di farlo e basta, ma ti dà uno sconto sul conto corrente, che comunque è obbligatorio. Un mutuo con l'opzione può essere una buona idea, che spinge a considerare periodi di ammortamento più lunghi e quindi rate più basse, ma anche maggiori interessi.
Il mutuo sembra più vantaggioso, ma è al contrario più caro se si guarda non alla rata, ma al montante che è quanto si deve restituire alla banca. E' però più sostenibile, diventa un compagno di viaggio esigente, ma non così pesante da sopportare, per tutta una vita. Ufficialmente questa tipologia di mutuo è un misto con partenza tasso fisso o tasso variabile. Ci sono offerte che prevedono un tasso fisso a cinque anni, che poi va rinegoziato allo scadere del periodo convenuto. E c'è chi invece propone un variabile che calibra lo spread in base all'andamento dell'Euribor, se questo sale lo spread si adegua in discesa e viceversa, così la rata rimane sostanzialmente stabile.

Mutuo assicurato, sempre e per tutto
L'unico obbligo di legge, oggi, è la polizza incendio scoppio che può essere sottoscritta con l'assicurazione della banca o proposta dalla banca oppure da una assicurazione a scelta. La tendenza però è un'altra, cioè quella di assicurare il mutuo in modo completo da tutti i rischi, che sono poi soprattutto quelli di premorienza del sottoscrittore, di solito il capo famiglia e la perdita di lavoro, anche per brevi periodi. Quest'ultimo rischio un tempo non era nemmeno considerato. Nel 2006, nell'era del boom dei mutui, a proporlo era solo la Barclays (con il brand Woolwich) e solo in casi rarissimi. Oggi quasi tutte le offerte comprendono anche una polizza multirischi, che comprende praticamente tutto: perdita del lavoro, incidenti, malattia e pre-morienza. Il costo del premio in un'unica soluzione è piuttosto elevato, per un mutuo di 100mila euro in 15 anni non si paga meno di 9mila euro. Ci sono diverse opzioni a seconda se si desidera coprire ogni genere di rischio o solo alcuni. Alcune banche inseriscono il premio nell'importo del mutuo facendo pagare questo prestito con lo stesso tasso, altre no, lo fanno pagare come un prestito personale, con tassi decisamente superiori (la media è l'11%).

---- Novità: RC Casa
E' una proposta di legge che aleggia nell'aria e che sarà probabilmente discussa dal prossimo governo: come per l'auto si renderà obbligatoria l'assicurazione per danni contro terzi, anche per la casa (leggi qui). Una RC Casa che dovrebbe bloccare o rallentare il crescente numero di cause condominiali, che sono arrivate ormai a cifre incredibili anche se il decreto legislativo numero 28 del 2010 indica la strada della mediazione.
La RC Casa è l'offerta del momento e ci sono sul mercato diverse promozioni di inizio anno. Il mutuo sarà quindi super protetto anche da eventuali problemi legati a danni di terzi, ma soprattutto si mette al riparo il debitore da eventuali perdite di denaro per pagare avvocati e condanne.
Le offerte sono varie con qualche caso divertente che la dice lunga sullo composizione di molte famiglie: c'è chi propone tra le altre, la protezione per danni danni causati a terzi dal proprio cane.
Mutuo a chi?
Il problema è lo “score”. Può accadere che una persona che ha potuto accedere a un prestito ipotecario per la sua casa solo tre anni fa oggi, rinegoziandolo, pur mantenendo le stesse condizioni di vita, stesso stipendio eccetera, ovviamente solo di tre anni più vecchio, si veda rifiutare il mutuo. Perché gli score, gli elementi di valutazione del rischio, delle banche sono cambiati e oggi è più difficile entrare nella “cruna dell’ago” bancaria.
E allora che fare? Sarà molto importante cosa deciderà di fare il nuovo governo. Quelli passati hanno fatto solo promesse e qualche campagna pubblicitaria. Si parla qui di fondi di garanzia che possono essere fatti da enti locali, ma anche da enti pubblici e privati. Bisognerà innescare un circolo virtuoso dove la banca possa essere garantita, ma anche messa a confronto con i concorrenti in modo da fare entrare nel gioco tutte, anche le banche territoriali e le BCC.

D’altra parte non si dimentichi che chi apre un mutuo in Italia è di solito un bravo pagatore tanto che, se si ascoltano le persone che hanno un mutuo (vedi blog.mutuiaconfronto.com) la maggior parte ha solo un sogno: chiudere il prestito prima possibile anticipando i tempi dell’ammortamento.
Questo alle banche forse non piace, ma sta a loro offrire prodotti più “intelligenti”, capendo in anticipo quali sono i desideri del cliente non solo quando firma il contratto, ma nei mesi e negli anni successivi lungo tutto il percorso della loro vita e di quella dei componenti della sua famiglia.

Le nuove “finestre” del 2013
Ci sono banche pronte e banche che non lo sono ancora o forse non lo saranno mai più. Il periodo molto lungo di crisi, infatti, ha lasciato il segno. L’istituto che si è riorganizzato per tempo potrà cogliere molte opportunità da questa riapertura, perché potrà far crescere la clientela proponendo nuovi mutui. Com’era accaduto alla fine del 2011, con “finestre” promozionali aperte, ad esempio, da Cariparma e da BNL-BNP Paribas, che avevano lanciato mutui interessanti a tassi più bassi del mercato. Ci si augura che nuove “finestre” si aprano quest’anno, con promozioni che possano ridare fiato alle famiglie e al mercato.

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