2011. Il futuro prossimo del mattone

Of: 2011: Ancora troppo caro il prezzo del mattone? Meglio restare liquidi in attesa (del 2012?) o provare a investire?
Breglia: I prezzi medi sono scesi anche nel 2010, anche se di poco (tra meno 2 e meno 5%) e nel finale d'anno si sono stabilizzati. Nel 2011 non ci si attendono discese, mentre è possibile che ci siano piccoli rialzi, soprattutto per immobili di buona qualità. Quindi il quadro generale spinge a guardare con attenzione gli investimenti nel corso del prossimo anno. Come sempre va ricordato che,siccome ogni casa è diversa da un'altra, nella scelta di investimento va considerato con attenzione il singolo immobile. Se ne vale la pena allora si può anche comprare fuori mercato.

Of: Come è cambiato il mercato dopo la crisi degli ultimi due anni?
Breglia: E' un mercato più simile a quello degli anni novanta che ai primi del secolo. Il ruolo della finanza (cioè i mutui) è diventato molto meno importante. E' aumentata la quota di acquisti in contanti e ormai la quota mutuata non supera mai il 50% del valore. Sono  fuori dal mercato dalle 200 alle 300mila compravendite l'anno, cioè la dimensione degli acquirenti che può pagare la rata di mutuo per un lungo periodo (dai 20 anni in su) ma non ha abbastanza risparmi per arrivare al 50 per cento non mutuato.

Of: Facciamo una panoramica: come andrà nei prossimi 12 mesi al mercato residenziale. Le notizie sembrano tutte un po’ tristi: calo demografico, appartamenti invenduti, offerta di bassa qualità...
Breglia: L'invenduto è soprattutto nel prodotto nuovo, per i problemi finanziari di cui sopra. Purtroppo spesso anche le abitazioni nuove sono di bassa qualità, mentre nell'usato il prodotto cattivo rimane sul mercato per lunto tempo. In cambio c'è un crescente esercito di potenziali investitori che cercano il mattone come sicurezza rispetto alle incertezze dei prodotti finanziari.

Of: ...in  particolare quale è la situazione nelle grandi città...
Breglia: Sta migliorando nelle zone centrali e semicentrali, mentre il mercato è ancora in flessione (nei prezzi e nelle compravendite) nelle zone periferiche e negli hinterland.

Of: ...e nel settore degli affitti.
Breglia: Pochi movimenti: i canoni richiesti restano alti e la domanda non è in grado di garantire i rendimenti attesi.

Of: Seconde case: conviene metterci dei soldi? meglio al mare o ai monti?
Breglia: Nel corso dell'estate si è avvertito un vero piccolo boom nelle seconde case al mare. Si sono venduti alloggi compresi nella fascia tra 300 e 500mila euro, senza mutuo e con pagamenti immediati. E' un primo effetto della fuga dalla finanza verso il mattone e anche una conseguenza dei capitali ritornati con lo scudo fiscale. Nelle prossime settimane, a stagione invernale inoltrata, si vedrà se questo trend ha avuto successo anche nelle zone di montagna.

Of: Grandi città con troppi uffici vuoti. E centri commerciali che distruggono il commercio al dettaglio: esiste ancora l’investimento in questo segmento?
Breglia: Per i privati ci sono spazi di investimento per piccoli uffici ben posizionati (vicino ai tribunali,ad esempio) e con le dotazioni giuste, come posti auto o metro comodi. Vanno bene anche i piccoli magazzini da locare. Per il commercio al dettaglio servono competenze elevate, perchè il successo di un negozio dipende non solo dall'indirizzo ma anche dalla tipologia di merci e dal nome del venditore.

Of: ... e in quello dei box?
Breglia: Il mercato è stabile dopo i forti aumenti degli anni passati.

Of: A gennaio partono anche gli standard di valutazione immobiliare dell'Abi, con la probabile adesione di molti istituti bancari. Conterranno le regole generali cui si dovranno attenere i professionisti del mattone. Se ne parla molto. Si dice che finalmente si avrà maggiore trasparenza, e dati certi sul valore delle case. Cosa cambierà, concretamente?
Breglia: Niente.

Of: Allora, in conclusione: azioni o mattoni? E che previsione di guadagno a medio termine ci si può attendere, ad esempio per un immobile nuovo di prestigio in una grande città come Milano e Roma
Breglia: I due investimenti hanno caratteristiche molto diverse e differenti è il profilo di rischio. Il mattone ha retto in questi anni difficili per la borsa e ha assolto il suo compito di essere anticiclico. Le case a Milano e Roma (non solo quelle di pregio) rappresentano il meglio che può trovare nel tema dell'investimento a lungo termine.

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